یکی از سیاست‌های کلیدی در بازار مسکن، برقراری تعادل بین عرضه و تقاضاست. زمانی که تقاضا برای مسکن زیاد، اما عرضه کم باشد، قیمت خانه‌ها اغلب افزایش می‌یابد و هنگامی‌که عرضه بیش از تقاضا در بازار مسکن ایجاد شود، ممکن است صاحبان خانه به دلیل تقاضای کمتر، قیمت خود را کاهش دهند. با استناد به آماری که بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن ارائه کرده است، نیاز کشور به تولید مسکن بیش از یک‌میلیون در سال است؛ این در حالی است که فقط در سال ۱۳۸۶، تولید مسکن به علت رونق زیاد این بخش به ۸۵۰ هزار واحد رسید. کمبود تولید مسکن از یک‌سو و حضور سوداگران در بازار باعث می‌شود تا قیمت مسکن روند صعودی خود را ادامه دهد. درواقع تورم منجر شده تا انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن برای ساخت اقدام نکنند. نتیجه‌اش هم رکود ساخت‌وساز است که به کمبود عرضه مسکن دامن می‌زند و بر قیمت‌ها تأثیر خودش را می‌گذارد. به‌طورمعمول قیمت زمین نخستین و مهم‌ترین عامل تأثیرگذار در قیمت تمام‌شده مسکن به شمار می‌رود که تابع شرایط اقتصادی است و در شرایطی که تورم افزایش پیدا می‌کند، قیمت زمین نیز بالا می‌رود. یکی از عوامل مهم دیگر نیز که در قیمت مسکن تأثیرگذار است، هزینه مصالح ساختمانی است. مرکز آمار در پاییز سال 99 گزارشی ارائه کرد که بر اساس آمار و ارقام این گزارش مصالح ساختمانی در سال گذشته با تورم عجیب‌غریبی روبه‌رو شد؛ تا جایی که قیمت مصالح ساختمانی در پاییز ۹۹ نسبت به پاییز ۹۸، بیشتر از دو برابر رشد کرد و توانست رکورد افزایش قیمت این حوزه را در کل دهه 90 بزند. بااین‌حال پرداخت تسهیلات 450 میلیون تومانی فقط می‌تواند بخش کوچکی از هزینه‌ها را برای ساخت مسکن جبران کند. البته هنوز خبری از پرداخت این وام نیست و مشخص نیست چه زمانی این نقدینگی در اختیار انبوه‌سازان قرار خواهد گرفت.
هزینه ساخت یک واحد 100 متری چند؟
در خصوص حمایت‌های دولتی برای اعطای تسهیلات به سازندگان مسکن دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن اصفهان به اصفهان زیبا می‌گوید: اعطای تسهیلات در سرعت و پیشرفت کار پروژه‌های ساخت مسکن و امکان ساختن شرایط بهتر برای خریدار تأثیر دارد؛ چون سازندگان درصورتی‌که نقدینگی داشته باشند، سرعت اجرای پروژه نیز افزایش پیدا می‌کند. احمد تولا عنوان می‌کند: هزینه ساخت مسکن برای یک واحد 100 متری با احتساب قیمت زمین و هزینه‌های اداری حدود 700 میلیون تومان تا 800 میلیون تومان تمام می‌شود؛ بنابراین تسهیلات 450 میلیون تومانی ساخت مسکن می‌تواند حدود 50 تا 60 درصد قیمت تمام‌شده برای ساخت یک مسکن حداقلی را برای سازندگان فراهم کند.تولا اذعان می‌کند: با پرداخت تسهیلات ساخت مسکن قدرت خریدار نیز افزایش پیدا می‌کند و کار سازندگان نیز سریع‌تر پیش می‌رود؛ بااین‌حال باوجود اعلام اعطای تسهیلات 450 میلیون تومانی ساخت مسکن هنوز خبری از پرداخت این وام نیست، ولی درصورتی‌که عملیاتی شود برای افزایش تولید مسکن راهگشاست.
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن اصفهان تصریح می‌کند: سه مؤلفه در قیمت تمام‌شده مسکن تأثیرگذارند؛ این سه مؤلفه شامل قیمت زمین، هزینه‌های اداری و هزینه ساخت مسکن می‌شود که اگر قیمت هرکدام از این مؤلفه‌ها کاهش پیدا کند، روی قیمت تمام‌شده مسکن نیز تأثیرش را می‌گذارد. تولا خاطرنشان می‌کند: هزینه‌های اداری بیش از 35 درصد قیمت تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهند در خصوص پارامتر قیمت ساخت نیز نرخ مصالح ساختمانی دخیل هستند و از سوی دیگر پرداخت دستمزد کارگران را نیز باید در نظر گرفت که نمی‌توان هزینه دستمزد را کاهش داد یا حذف کرد.دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن اصفهان بیان می‌کند: هرگونه حمایت از سوی دولت که کمک کند قیمت تمام‌شده مسکن کاهش یابد، در افزایش تولید و عرضه مسکن دخیل هستند. هر اندازه هم قیمت تمام‌شده کاهش پیدا کند، تولید مسکن افزایش پیدا می‌کند و قدرت خانه‌دارشدن مردم بالاتر می‌رود.
طرح بی‌سرانجام مسکن ملی
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن اصفهان درباره آخرین وضعیت ساخت مسکن ملی در اصفهان می‌گوید: در اصفهان هنوز پروژه ساخت مسکن ملی آغاز نشده است، ابتدای امر، کار ساخت مسکن ملی را به عهده ما گذاشتند؛ ولی به‌مرورزمان این اختیار را از ما گرفتند و در شرایط کنونی عوامل دولتی صرفا در ساخت مسکن دخیل هستند که زمزمه‌هایی مطرح می‌شود با شرکت‌های خارجی برای اجرای پروژه مسکن ملی قرارداد بسته شده است.
تجربیات سال‌های گذشته نشان می‌دهد طرح‌های دولتی برای افزایش عرضه مسکن در بازار ناکام بوده و نتوانسته به افزایش تولید کمکی بکند تا قیمت‌ها در بازار مسکن شکسته شود. نمونه اخیرش همین پروژه مسکن ملی است که 18 ماه از ثبت‌نام متقاضیان در این طرح می‌گذرد ولی هنوز این پروژه شروع نشده است. در اجرای این گونه طرح‌ها زمان‌بندی اجرا نمی‌شود یا سال‌های زیادی طول می‌کشد تا به ثمر بنشیند؛ بنابراین آن‌طور که بایدوشاید کمکی به افزایش عرضه مسکن به‌صورت سالیانه نمی‌کند. این طرح قرار بود تا پایان دولت دوازدهم به پایان برسد در شرایطی که حدود دوماه به پایان کار دولت باقی‌مانده به نظر می‌رسد که طرح مسکن ملی به باری برای دولت آینده تبدیل شود که سرنوشت عملیاتی شدنش نامعلوم و نامشخص است.
