نشانه‌های ریزش در بازار مسکن اصفهان

گزارشی از وضعیت قیمت‌ها و حجم معاملات در محله‌های مختلف شهر

آیا قیمت خانه و آپارتمان در شهر اصفهان ریزش کرده‌است؟ با پایان انتخابات آمریکا و شروع روند اصلاحی در بازار‌های ارز و طلا اخبار مختلفی از ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن منتشر شد. از کارشناسان گرفته تا مسئولان وزارت راه‌و شهر‌سازی و البته رؤسای اتحادیه‌ املاک همگی از افت یا حتی ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن گفتند، مانند مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک که چند روز قبل از کاهش 10 تا 15درصدی قیمت‌ها خبر داد و گفت: «در روز‌های اخیر شاهدیم که قیمت‌های پیشنهادی با کاهش همراه بوده وهمه فروشنده‌ شده اند.» ولی آیا قیمت‌ها در شهر اصفهان نیز کاهش یافته‌ است؟

چهارشنبه ۰۵ آذر ۱۳۹۹

هنوز هیچ‌ پژوهش رسمی برای بررسی نوسان قیمت‌ها در پاییز نسبت به تابستان انجام نشده‌است و متغیر‌ها در بازار مسکن‌ اصفهان انجام کار آماری را دشوار می‌کند. با پایان انتخابات آمریکا و در روز‌هایی که همه‌ مدعی‌اند قیمت‌‌ها کاهشی است در شهر اصفهان معامله‌ای انجام نمی‌شود.
رسول جهانگیری، رئیس‌ اتحادیه مشاوران املاک اصفهان نیز چندی پیش با تایید این ادعا گفت: «اکنون شرایط بازار مسکن به گونه‌ای است که ما احساس می کنیم بازار در حال فرو رفتن به رکود است و خرید و فروش انجام نمی‌شود.» مشاهدات میدانی از بازار مسکن اصفهان نشان می‌دهد حجم معاملات به سمت صفر میل می‌کند، تعدادی از مشاوران املاک در طول یک ماه گذشته معامله‌ای انجام نداده‌اند و تعداد متقاضیان در بازار پایین است. البته بازار مسکن هر سال با شروع نیمه دوم سال به رکود فصلی فرو می‌رفت ولی مشاهدات میدانی نشان می‌دهد امسال رکود سنگین‌تر‌است، حاتمی مشاور املاک منطقه کاوه در این‌باره گفت: «در طول 10 سال گذشته رکود این یک ماه را در بازار مسکن ندیده‌بودم.» در نتیجه معامله‌ چندانی در بازار مسکن اصفهان انجام نشده‌است که کاهشی در قیمت‌ها مشاهده شود، با این حال، بررسی آگهی‌های فروش نشان‌دهنده کاهش چنددرصدی قیمت‌هاست. با هدف بررسی قیمت‌ها در بازار مسکن اصفهان پس از اعلام نتایج انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا و هم‌زمان با ریزش نرخ ارز و طلا پژوهشی آماری انجام شد. در این پژوهش جامعه‌ آماری متشکل از تعدادی از آگهی‌های فروش ده روز آخر شهریور‌ماه به صورت تصادفی انتخاب شد. سپس با تماس تلفنی از فروشندگان در مورد قیمت پیشنهادی سوال پرسیده‌شد. پاسخ‌های دریافتی در هفت گروه زیر قابل تفکیک است: اطلاعات به‌دست‌آمده از این پژوهش آماری نشان می‌دهـــــد 46درصــــــد از فروشندگان در آگهی‌های فروش قیمت‌ را یا افزایش داده‌اند و یا ثابت نگه‌داشته‌اند، در مقابل 64درصد از آن‌ها قیمت‌های پیشنهادی را کاهش داده‌اند. این پژوهش با این پیش‌فرض‌ها پاییز 98 و 97 انجام نشد ولی مقایسه آن با پژوهش‌های مشابه نشان می‌دهد افت قیمت‌های پیشنهادی سال‌های گذشته‌ نیز در همین مقطع اتفاق می‌افتاد. با این حال، این‌ پژوهش نشان می‌دهد طی هفته‌های گذشته قیمت‌ها در بیش از نصف پیشنهادهای فروش ملک کاهشی بود. وضعیت هر دسته بدین قرار است:

دسته اول: «افزایش قیمت‌ها»

 7درصد از جامعه‌ آماری مورد بررسی قیمت‌ پیشنهادی را افزایش داده‌اند. این املاک در بیشتر مشاهدات از نظر استراتژیک در مناطق خوب محله‌ها قرار داشتند، برای مثال برِخیابان‌ یا میدان بودند و در زمان رکود هم تقاضا برای آن‌ها وجود دارد. بخشی از این مالکان در پاسخ به چرایی افزایش قیمت‌ها مدعی می‌شدند قیمت ملک آن‌ها کمتر از عرف بازار است و با هیچ منطقی راضی به ارائه تخفیف نمی‌شدند.

دسته دوم:«ثبات»

 39درصد از فروشندگان خانه و آپارتمان اصفهان قیمت‌ پیشنهادی خود را ثابت نگه‌ داشته‌اند. یکی از آن‌ها در پاسخ به این سوال که چرا با وجود ریزش نرخ ارز و  دلار قیمت‌ها را کاهش نداده‌اید، گفت: «مگر چیزی ارزان شده‌است؟ اگر چیزی ارزان شد مسکن هم ارزان می‌شود.» یکی از مشاوران املاک منطقه جی هم در این‌باره از چسبندگی قیمت ملک گفت: «کسی که دو ماه قبل آپارتمانش به مبلغ سه میلیارد تومان مشتری داشت راحت قیمت را پایین نمی‌آورد.» فعالان بازار مسکن انتظار دارند تا اگر روند کاهشی قیمت‌ها به همین منوال ادامه داشته باشد این 39درصد فروشنده‌ نیز مجبور به کاهش قیمت‌های پیشنهادی شوند. البته این افراد امروز مدعی‌اند قیمت ملک آن‌ها هنوز با اندازه واقعی فاصله دارد.

دسته سوم: «کاهش 5 درصد»

در شهری که روی ویترین مغازه‌ها از تخفیف‌های  70 تا 90 درصدی تبلیغ می‌شود، کاهش قیمت 5درصدی شاید عدد دندان‌گیری نباشد ولی برای یک آپارتمان دو میلیاردی، 5درصد تخفیف حدود 100 میلیون تومان است! مشاور املاک منطقه کوی بهار در این‌باره می‌گوید: «کارمندی که ماهی 5 میلیون حقوق می‌گیرد و 100 میلیون درآمد 20 ماه اوست خیلی سخت حتی 5درصد تخفیف می‌دهد.» با این حال 24درصد از فروشندگان خانه و آپارتمان در اصفهان هم‌زمان با ریزش نرخ ارزو طلا، قیمت پیشنهادی ملک خود را 5درصد پایین آوردند. تعداد زیادی از این املاک در محله‌های متوسط شهر قرار دارند و مالکان پای معامله حاضر به ارائه چند درصد تخفیف بیشتر هم می‌شوند. به‌خصوص اگر کسی با پول نقد پای میز معامله بنشیند.

دسته‌ چهارم: «کاهش 5 تا 10 درصد»

کاهش 5 تا 10درصدی قیمت ملک در آگهی‌های فروش آپارتمان با قیمتی کمتر از 2 میلیارد تومان دیده می‌شود. 12درصد از کل فروشندگان در مدت مورد بررسی 5 تا 10درصد قیمت‌ پیشنهادی را کاهش داده‌اند. این میزان تخفیف در املاک با قیمتی کمتر از دو میلیارد تومان، به 200 میلیون تومان هم نمی رسد و فعالان بازار می‌گویند تاثیر چندانی در جذب متقاضی نداشته‌است.

دسته پنجم:  «کاهش 10 تا 15 درصد»

 آپارتمان‌های سه و چهار میلیاردی زیادی در جامعه‌ آماری مورد بررسی مشمول تخفیف 10 تا 15درصدی شده‌بودند و سهم آن‌ها از کل آگهی‌های فروش برابر با 9درصد بود. تخفیف 10 تا 15 درصدی روی یک آپارتمان چهار میلیاردی یعنی 400 تا 600 میلیون تومان کاهش قیمت! این عدد اگر‌چه بالا به نظر می‌رسد ولی آپارتمان 3 تا 4 میلیاردی، سه سال قبل 300 تا 400 میلیون تومان قیمت‌ داشت. فروشندگان با وجود ارائه تخفیف سنگین، ملک را با قیمت‌های پایینی خریده‌اند و حتی با 400 میلیون تخفیف نیز نسبت به قیمت خرید بیش از 100 درصد سود می‌برند.

دسته ششم: «کاهش 15 تا 20 درصد»

دو ماه قبل قیمت‌ها در مناطق لوکس شهر‌ با اصطلاح «نفروش» اعلام می‌شد. فروشنده می‌گفت: «قیمت آپارتمان من مترمربعی 50 میلیون تومان نفروش‌ است.» یعنی هر مترمربع 50 میلیون تومان قیمت‌دارد، ولی با این قیمت‌ فعلا فروشنده‌ نیستم و حالا برای فروش ملک قیمت پیشنهادی را حتی تا 20درصد کاهش داده‌اند. 5درصد از اعضای جامعه‌ آماری مورد بررسی شامل این دسته می‌شوند، افرادی که برای فروش نسبت به چند ماه قبل روی قیمت پیشنهادی 15 تا 20 درصد تخفیف ارائه می‌دهند. در بیشتر مشاهدات این تخفیف‌ها اعداد و ارقامی میلیاردی است، برای مثال فردی‌ هفته آخر شهریور یک آپارتمان 250 مترمربعی را در محله خاقانی با قیمت 12 میلیارد و 500 میلیون تومان آگهی کرد ولی امروز در مقابل پول نقد حتی با 10میلیارد تومان هم فروشنده است.  بخشی از این افراد نیز برای فروش ملک عجله داشتند، برای همین بین 15 و 20 درصد تخفیف می‌دادند ولی سهم این بازه زیاد نیست.

دسته هفتم: «کاهش بیش از 20 درصدی»:

 4درصد؛ تنها 4درصد از فروشنده‌ها نسبت به یک ماه قبل  قیمت پیشنهادی را بیش از 20درصد کاهش داده‌اند. گفت‌وگو با این افراد نشان می‌دهد درصد بالایی از آن‌ها به پول نقد نیاز دارند و ناچار به فروش‌اند. تعدادی هم از افت بیشتر قیمت‌ها می‌ترسند. یکی از فروشنده‌های این دسته به اصفهان‌زیبا گفت: «با این روند اگر امروز 25 درصد زیر قیمت نفروشم یک ماه دیگر 40 درصد پایین‌تر هم مشتری ندارد.» دسته هفتم با 4 درصد سهم نسبت به سایر دسته‌ها اعضای کمتری داشت و مورد مطالعه بیشتری قرار گرفت. بخش عمده‌ای از اعضای این دسته به تازگی ملک را خریده بودند و امروز هم با ضرر به دنبال مشتری می گردند، آن‌ها به امید گرفتن سود چند ده یا شاید چند صد میلیونی آماده بودند و حالا می‌ترسند مبادا بیشتر ضرر کنند.

افزودن دیدگاه جدید

Image CAPTCHA
Enter the characters shown in the image.